1) Nota del Comune di Roma Prot. QI/2024/0205723 del 21/10/2024 con oggetto “Prime indicazioni per l’applicazione del Decreto Salva Casa - Indirizzi per gli Uffici” secondo la quale: le sopravvenute modifiche del regime edilizio da parte del legislatore statale “non possono impattare sulle scelte urbanistiche precedentemente approvate, pena la loro vanificazione” (Cons. St. Sez. II, 24 aprile 2023, n. 4110), nel rispetto dell’autonomia statutaria e normativa dei Comuni di cui all’art. 3 del TUEL (d.lgs. 267/2000) e delle attribuzioni costituzionalmente conferite alle Regioni e agli enti locali, principi espressamente richiamati nei commi 4 e 5 dell’art. 2 del D.P.R. 380/01”;
2) Nota della Direzione Regionale Urbanistica e Politiche Abitative, indirizzata ai Comuni del Lazio, con oggetto: “Indicazioni operative per i procedimenti di accertamento di conformità urbanistica disciplinati dall’art. 36-bis del D.P.R. n. 380/2001, con particolare riferimento all’accertamento di compatibilità paesaggistica di cui ai commi 4 e 5-bis” nella quale, deducendo dalla norma nazionale la definizione di “difformità parziale” come intermedia fra variazioni essenziali e tolleranze costruttive-esecutive, qualifica l’ aumento pari o inferiore al 2 per cento del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato (e non dell’unità immobiliare) quale difformità parziale.
La diretta conseguenza della nota al punto 1) sta nella invariabilità a Roma della norma sui cambi d’uso (ignorando le norme introdotte con il Salva Casa). La nota al punto 2) invece impone la verifica della superficie lorda e del volume del fabbricato ai fini della legittimità di ciascuna unità immobiliare oltre che del fabbricato: se compresa fra 0 e 2% l’edificio va sanato.
Le risposte. Il Dirigente Ing. Presutti del Comune di Roma, rivendicando le attribuzioni conferite ai comuni, ha motivato la nota personalmente redatta con la necessità di scongiurare possibili profili di danno erariale a seguito della liberalizzazione dei cambi d’uso.
Gli Onorevoli regionali hanno invece comunicata l’imminente approvazione del Disegno di Legge Regionale dove verrà introdotta la tolleranza del 15%.
In tutte e due le note appare chiaramente una manifesta “resistenza” ad adeguare le proprie norme alla legislazione nazionale . Le ricadute sui cittadini si traducano nella impossibilità di improntare qualsiasi attività edilizia suscitando l’allarme nelle categorie professionali.
Il giorno precedente all’evento sono state pubblicate dal MIT le Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del Salva Casa che precisano la necessità che i Comuni procedano dopo l’entrata in vigore del DL Salva Casa ad individuare le eventuali condizioni che limiteranno i cambi d’uso. A riguardo l’Ing. Presutti ha dichiarato che l’Ufficio dovrà riconsiderare la nota Prot. QI/2024/0205723 del 21/10/2024 alla luce delle Linee guida del MIT.
Relativamente ai cambi d’uso il Comune di Roma nella seduta del 11 dicembre 2024 ha adottato la variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale vigente, che, notate le date, viene emessa dopo il Salva Casa (luglio 2024) e dopo la nota comunale sui cambi d’uso (ottobre 2024).
Si direbbe quindi che il Comune di Roma abbia correttamente operato secondo quanto ribadito dalle linee guida del MIT, ossia adottato un atto formale (variante alle NTC) che temporalmente successivo al Salva Casa. Stante la gestazione della variante alle NTC (iniziata nel 2023) sembra improbabile che le modifiche alle NTC siano state motivate da criteri oggettivi e non discriminatori, tali, quindi, da non imporre arbitrarie limitazioni o restrizioni.
Ma la eventuale impropria regolamentazione dei cambi d’uso della variante alle NTC è già operativa a meno di successive modifiche nella fase di approvazione.
Stranamente il tema dell’adozione delle NTC non è stato minimamente toccato dall’Ing. Presutti: ad onor del vero non faceva neanche parte delle richieste di chiarimento.
CONCLUSIONE: dopo l’emanazione delle Linee guida ritengo personalmente che non seguiranno modifiche del testo del Salva Casa, dichiarato dal Governo subito operativo e non necessitato di circolari applicative.
Sembra intanto che il Governo accelleri sulla riscrittura del Testo Unico dell’Edilizia già oggetto del Salva Casa. Allora, a mio avviso, l’attenzione degli operatori e degli ordini professionali a livello nazionale è bene venga dirottata direttamente sul Testo Unico, dove riversare le modifiche al Salva Casa.
Il tema della legislazione regionale dovrà essere curato necessariamente dai Comitati e dagli ordini tecnici provinciali.
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